قوانین آپارتمان نشینی 4

پنجره ناهمسان 

برای جلوگیری از تعویض پنجره غیر همسان ساختمان , ابتدا مدیر ساختمان باید شفاها یا طی اضهار نامه به مالک متخلف تذکر دهد . در صورتی که مالک یاد شده همچنان بر عمل خودمصر باشد , مدیر ساختمان می تواند با تقدیم داد خواست به داد گاه حقوقی او را وادار به نصب پنجره همگون با سایر پنجره های ساختمان کند . دادگاه نیز با بررسی موضوع وتعیین کارشناس رسمی دادگستری پس از احراز صحت امر , مالک متخلف را محکوم به قلع پنجره غیر همسان و نصب پنجره مشابه با دیگر واحد های ساختمان خواهد کرد

 

 مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک ساختمان 

طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر , تعمیرات کلی و اساسی آپارتمان مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه وآسانسور باشد , بر عهده صاحب آپارتمان است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد , با مستاجر خواهد بود , مگر آنکه در قراردادبه صورت دیگری شرط شده باشد

 

 کندن ملحقات آپارتمان پس از فروش  

در هنگام خرید و فروش آپارتمان هرگاه قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده لواحقی مانند موکت , هود ,شومینه و از این دست ملحقات را کنده باشد , خریدار می تواند از تحویل گرفتن آپارتمانخود داری کند و با تامین دلیل از حضور در دفتر خانه خودداری و با تقدیم داد خواست علیه فروشنده اقامه دعوا و اورا ملزم کند تا لواحق مورد نظر را به حالت اولیه برگرداند . چنانچهخریدار پس از تنظیم سند رسمی متوجه شود که لواحق مذکور کنده شده چون در آن حالت آپارتمان معیوب محسوب می شود لذا طبق ماده 422 قانون مدنی خریدار در قبول آپارتمان معیوب یاگرفتن تفاوت قیمت معیوب و صحیح و یا فسخ معامله مختار است.

 

 مدیر و تصمیمات مجمع عمومی

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی است و مدیران باید اقدامات لازم را برای حفظ ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی انجام دهند . تصمیمات مجمع عمومی عادی نیز در راستای حفظ و ادارهساختمان اتخاذ می شود و مدیران برای اداره ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی هستند . اگر چه در مواردی که مصوبات مجمع عمومی عادی خلاف قواعد آمره قانون تملک آپارتمان هاباشد , مدیر مکلف به تبعیت از آنها نیست اما در صورتی که بر خلاف قواعد تکمیلی مجمع عمومی تصمیماتی اتخاذ کند , مانعی ندارد و مدیر باید از آن تصمیمات تبعیت کند

 

 دعوت مالکین برای مجمع عمومی 

قانونگذار نحوه دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است . بنابر این مالکان خود باید در این مورد به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از اعضای مجمع ازطریق نصب اطلاعیه روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها , همچنین با توجه به اینکه محل تشکیل جلسات هممشخص نیست , مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند . در این آگهی ضمن تعیین محل جلسه برای تشکیل مجمع عمومی باید دستور جلسه و تاریخ تشکیل مجمع نیز ذکر شود

 

 

ممنوعیت و تعارض طبقه جدید 

فضای بالای ساختمان ,مشاع بین مالکان است و هیچ کدام بدون اذن دیگری حق تصرف ندارند . به علاوه ساختن طبقه جدید با حق مالکیت اختصاصی شریک دیگر نیز منافات دارد . اینتعارض در مورد طبقه پایین آشکار است , زیرا اگر او بخواهد بنایی بالای طبقه فوقانی بسازد , ناچار است که از سقف آن به عنوان کف اتاق ها استفاده کند و دیوار های ساختمان نو رابر دیوارهای آن بگذارد که این حق را ندارد

 

 خسارت بر اساس تعمیرات

اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود , مالک آپارتمان زیان دیده می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه ,زیان های وارده به خود را از مالک آپارتمان تعمیر کننده بخواهد . دادگاه نیز پس از بررسی شکایت و تقاضای نظر کارشناس رسمی دادگستری , و حضور کارشناس در ملک مورد نظر وبررسی همه جانبه ابعاد خسارت می تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9 قانون تملک آپارتمانها و ماده 329 قانون مدنی محکوم کند

 

 

 اندوخته صندوق

معمولا هر ساختمانی بر اثر فرسودگی مداوم نیازمند تعمیرات جزیی و گاه کلی است . البته زمان این فرسودگی و نقصان در قسمت های مختلف ساختمان در بسیاری از موارد قابل پیشبینی نیست , بنابر این برای اینکه مدیر مجموعه در اینگونه موارد دچار مشکل نشود ایجاد اندوخته ای دائمی برای این دست مصارف کاملا ضروری است و این اندوخته باید از محل پول هایاضافه بر شارژی که از مالکان گرفته می شود برای حفظ و نگهداری ساختمان تامین شود.

عزل مدیر

چنانچه مالکان نخواهند مدیر یا مدیران ساختمان در سمت خود باقی بمانند یا مواردی پیش می آید که به لحاظ سوء عملکرد و تخلف یا تخلفات عمده و غیر قابل قبول مدیر یا مدیران ,مالکان ناچارند پیش از انقضای مدت ماموریت , مدیر یا مدیران مزبور را از سمت خود عزل کنند, در این صورت با برگزاری مجمع عمومی فوق العاده نسبت به عزل مدیر یا مدیران مذکوراقدام کرده و همان جلسه نیز مدیر جدید را انتخاب می کنند

 

 مدیریت مشارکتی

در ساختمان های کوچک که از اکثریت واحد های آپارتمانی برخوردار نیستند , بهتر است اداره ساختمان به صورت مشارکتی انجام شود , به این معنا که پس از انتخاب یک نفر مدیر ازبین ساکنان, چند نفر نیز مسئولیت هایی را متقبل شوند و زیر نظر مدیر ساختمان انجام وظیفه کنند . اما در ساختمان های بزرگ این شیوه به لحاظ کثرت افراد و کمی مسئولیت قابل اجرانیست چرا که کمتر کسی حاضر به پذیرش مسئولیت ها می شود . بنابر این حتما لازم می شود در مجتع عای بزرگ هیات مدیره ای با تشکیلات منظم اداری به اداره ساختمان بپردازند یااز شرکت هایی برای اداره ساختمان استفاده شود

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

   

 

قوانین آپارتمان نشینی 3

 

اداره امور ساختمان 

 

در صورتی که تعداد مالکین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌کند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمانباشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان‌ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، درجلسه سوم با رای اکثریت حاضر درجلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود. 

 

اختیارات و وظایف مدیران 

مدیر آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممکن است مجمع برای سال‌های بعد هماو را انتخاب کند.

مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یک خزانه دار نیز انتخاب می‌کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید. 

هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت‌هااست. 

چنانچه تعداد واحدها بیش از 10 آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

 

فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان

 

 پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقیاست و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک درقسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قیدمی شود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است

 چهار دیواری اختیاری

 

«چهار دیواری، اختیاری» این جمله معروفی است که به جرات می‌توان گفت همه ما آن را شنیده و یا حتی گفته‌ایم. جمله‌ای که بویژه با زندگی آپارتمان نشینی امروز پیوندی نا گسستنیدارد.

اگر چه آپارتمان نشینی در ایران قدمتی نزدیک به نیم قرن دارد اما مشکلات زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی همچنان پابرجاست مشکلاتی از جمله صحبت کردن با صدای بلند، رفت وآمد در هر زمان از شبانه‌روز، صدای بلند تلویزیون و... که همه ما به نوعی با آن مواجه شده‌ایم. مشکلاتی که به اعتقاد رفتارشناسان به دلیل آن است که خانواده‌ها همچنان پیرو زندگی سنتیخود در خانه‌های حیاط‌دار بوده و هستند به گونه‌ای که رفتارهایی این چنین را حق خود می‌دانند چون معتقدند چهاردیواری اختیاری است.

 

 اداره امور ساختمان 

در صورتی که تعداد مالکین آپارتمانها از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود و در اولین جلسه مدیر یا هیئت مدیره را انتخاب می‌کند. مدیر می‌تواند از اعضای ساختمانباشد یا از خارج انتخاب شود. برای رسمیت مجمع عمومی، حضور بیش از نصف مالکین آپارتمان‌ها ضروری است و در صورت عدم حصول اکثریت، درجلسه سوم با رای اکثریت حاضر درجلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود. 

اختیارات و وظایف مدیران 

مدیر آپارتمان مسوول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود. البته ممکن است مجمع برای سال‌های بعد هماو را انتخاب کند.

مجمع عمومی علاوه بر انتخاب هیئت مدیره یک خزانه دار نیز انتخاب می‌کند که نسبت به تنظیم هزینه و درآمد و گزارش به مجمع اقدام نماید. 

هیئت مدیره موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی هیئت مدیره مسئول جبران خسارت‌هااست. 

چنانچه تعداد واحدها بیش از 10 آپارتمان باشد انتخاب یک دربان برای مجموعه ضروری است.

 

هزینه آپارتمان‌ها 

 

 

مالکین آپارتمان‌ها موظفند هزینه‌های مشترک و مستمری را که برای قسمت‌های مشترک ساختمان ضروری است مانند آب، برق، گازوییل، گاز و غیره پرداخت نمایند. هزینه‌های قابل پرداخت یابستگی به مساحت ارتباطی ندارند مانند هزینه تاسیسات، سرایدار، دربان، دستمزد هیئت مدیره و غیره. 

پرداخت هزینه آپارتمان توسط مالک یا مستاجر آن، بستگی به قرار داد تنظیم شده بین آنها دارد. چنانچه مالک طبق قرار داد از پرداخت هزینه خودداری نماید، مستاجر می‌تواند آن را از اجارهبها کسر کند. چنانچه مستاجر از پرداخت هزینه خودداری نماید، هیئت مدیره حق دارد برای دریافت آن به مالک مراجعه کند. 

هیئت مدیره می‌تواند برای تامین هزینه مبلغی را از صاحبان آپارتمان‌ها بعنوان تنخواه گردان اخذ نماید. 

مدیر آپارتمان مسئول حفظ و اداره ساختمان است و در واقع تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا درمی‌آورد. 

چنانچه سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود.

 

تعمیرات آپارتمان‌ها

 

 

چنانچه سه فر از کارشناس‌های رسمی دادگستری فرسودگی کامل بنا و بیم خطر جانی و مالی ناشی از آن را گواهی نمایند ساختمان قابل تجدید بنا خواهد بود. 

چنانچه اقلیتی از صاحبان واحدها نسبت به جدید بنا رضایت ندهند، مالکین موافق تجدید بنا می‌بایست با اخذ مجوز از دادگاه خانه مناسبی برای آنها اجاره کنند تا به مکان جدید منتقل شوند. درصورتی که مخالفین از انتقال به خانه اجاره‌ای خودداری کردند. هیئت مدیره یا مدیر به دادگستری یا مجتمع قضایی مراجعه می‌کند و با اخذ دستور تخلیه آن واحدها، نسبت به این کار اقداممی‌نماید.

 

امتناع از پرداخت شارژ آپارتمان

 

 

در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی‌اش راپرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. در اینجا باید توجه داشت که منظور فقط خدماتمشترک است پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند. پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

 

1. برگ اظهار نامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

 

2. مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و ازنظر کیفری به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می‌شود.

 

 

 حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان 

بنا بر قاعده هر کس برای دیگران کاری انجام دهد , مستحق دریافت اجرت است . مدیر ساختمان ولو اینکه از بین مالکان انتخاب شود , باید حق الزحمه ناشی از مدیریت خود را از صندوقساختمان در یافت کند . اگر مدیر خارج از مالکان انتخاب شود , در دریافت حق الزحمه او به طریق اولی تردیدی وجود ندارد اما چنانچه از میان مالکان انتخاب شود , اصولا مستحق اجرت استمگر اینکه خود با توافق شرکا بخواهد به طور مجانی مدیریت ساختمان را تقبل کند

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

   

 

 

قوانین آپارتمان نشینی 2

باید جلوی دعوا را گرفت

 

 

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، بهنحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراضکند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برایرعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

 

 

  اگر خیال تغییر کاربری پارگینگ خود را دارید

 

در این اوضاعی که همه تشنه داشتن جای پارک شخصی هستند برخی هوای تغییر کاربری پارکینگ به سرشان می‌زند. مثلا پیش می‌آید که مالکان جای پارک در ساختمان تصمیممی‌گیرند پارکینگ‌های خود را به فضایی اداری تبدیل کنند. این افراد باید بدانند که تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ‌های اختصاصی مجتمع‌های ساختمانی بدون موافقت تمام مالکان ورعایت مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها وجاهت قانونی ندارد و اساسا حکم مقرر در تبصره پنج ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مصرح در لزوم تامین پارکینگ به منظور جلوگیری از اشغالفضای عمومی و ایجاد ترافیک ناشی از آن است و تغییر کاربری آن جز در موارد مستثناشده در مقررات جواز قانونی ندارد. بنابراین برای این افراد سه مانع توافق ساکنان، قانون تملکآپارتمان و قانون شهرداری، در این خصوص وجود دارد.

 

همیشه توافق کارساز نیست

 

 

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریتساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده 10 قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکالقانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع،مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت و آمد از پارکینگ

 

 

اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتیکسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزومشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را ازورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها کهبخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.

 

پارک بدون اجازه، ممنوع!

 

 در صورتی‌ که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خودسکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یاشخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سویمالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود راپارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالکباشد.

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

 

 حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرانباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برایمثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودروخودش را جابه‌جا کند. ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگمی‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرینقرارداد را دارد.

 

 

فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان

 

 پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان های ساختمان است و مالکان آپارتمان ها شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند . قسمت های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقیاست و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است ,زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیر شریک درقسمت های مشترک است . اگر چه در این خصوص قانون تملک آپارتمان ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان ها عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قیدمی شود . بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است

 

چهار دیواری اختیاری

 

«چهار دیواری، اختیاری» این جمله معروفی است که به جرات می‌توان گفت همه ما آن را شنیده و یا حتی گفته‌ایم. جمله‌ای که بویژه با زندگی آپارتمان نشینی امروز پیوندی نا گسستنیدارد.اگر چه آپارتمان نشینی در ایران قدمتی نزدیک به نیم قرن دارد اما مشکلات زندگی در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی همچنان پابرجاست مشکلاتی از جمله صحبت کردن با صدای بلند، رفت وآمد در هر زمان از شبانه‌روز، صدای بلند تلویزیون و... که همه ما به نوعی با آن مواجه شده‌ایم. مشکلاتی که به اعتقاد رفتارشناسان به دلیل آن است که خانواده‌ها همچنان پیرو زندگی سنتیخود در خانه‌های حیاط‌دار بوده و هستند به گونه‌ای که رفتارهایی این چنین را حق خود می‌دانند چون معتقدند چهاردیواری اختیاری است.

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

   

 

 

 

قوانین آپارتمان نشینی 1

 

اجزای آپارتمان را بشناسیم

 

یک آپارتمان از اجزای مختلفی تشکیل شده است که در یک نگاه کلی به اختصاصی و مشترک تقسیم می‌شود. بخش‌های مشترک شامل قسمت‌هایی که عموم ساکنان ساختمان از آن استفادهمی‌کنند یعنی قسمت‌هایی که «حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد».

بنابراین قسمت‌های مشترک ساختمان ویژگی‌هایی دارد که شامل عدم استفاده انحصاری، عدم تشخیص و تلقی به‌عنوان قسمت اختصاصی، انتقال قهری، تقسیم‌ناپذیری، ممنوعیت گذاشتن اشیا،ممنوعیت نگهداری حیوانات و مواردی از این قبیل می‌شود. 

 

 

تاکید مقررات بر پارکینگ ساختمان

در آپارتمان‌ها دلیل برای دعوا و درگیری میان اعضا و ساکنان زیاد است اما از جمله مواردی که پای ثابت دعوای همسایه‌های یک آپارتمان به حساب می‌آید جای پارک یا «پارکینگ» است. تاسال 1371 و مدتی بعد از آن در گواهی‌های پایان ساختمان قسمت‌هایی که برای پارکینگ در مجموعه وجود داشت، به صورت مشاع بود و در آن هیچ توجهی به تعداد آپارتمان‌هایمجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل به چشم نمی‌خورد. 

کم‌کم وقتی دعوای جای پارک در آپارتمان‌ها افزایش یافت و این امر باعث شد در این ساختمان‌ها مالک اولیه موقع تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع کند؛ عملیخلاف ماده 3 آیین نامه قانون تملک آپارتمان‌ها که مقرر می‌دارد «قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت‌های مشترک محسوبمی‌گردد نمی‌توان حق انحصاری بر آنها قائل شد». افزایش اعتراض‌ها باعث شد پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشود و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ بهصورت مشخص اشاره کند تا شاید دعوای پارکینگ کمرنگ‌‌تر شود.

 

 

 

جای پارک باید در سند قید شود

جای پارک ماشین شما باید حتما در سند ملکتان قید شده باشد و هنگام انتقال سند، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید کنند. 

نابراین پارکینگ ساختمان به دو صورت به یک واحد آپارتمانی تعلق می‌گیرد؛ در صورت نخست تعلق اختصاصی مانند انباری است. در این مورد با تعیین موقعیت و مساحت آن، محلدقیقش در صورت‌مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی مالک آپارتمان به حساب می‌آید. مورد دیگر تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاعی است.

 

 

پارکینگ فقط برای مالک خودرو

کم نیستند افرادی که خود را مالک اصلی این فضا می‌دانند و فکر می‌کنند از فضای پارکینگ خود هر استفاده‌ای می‌توانند داشته باشند. در این میان این پرسش مطرح می‌شود که مالک درفضای قانونی اختصاص داده‌شده برای پارکینگ خود می‌تواند کاری غیر از آن انجام دهد؟ مسلم این است که استفاده عرفی از چنین محلی، پارک خودرو است و در صورت کاربری دیگریبرای این محل، با وجود مالکیت بر آن، دیگر ساکنان حق اعتراض به چنین رویه‌ای را دارند، زیرا چنین کاری می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد. در عین حال انتقال چنین فضایی به دیگرانهم کاملا به میل و اختیار مالک نیست. مالک می‌تواند پارکینگ را به دیگر ساکنان آپارتمان واگذار کند، اما واگذار کردن این محل به غیرساکن و بدون احراز رضایت همسایگان، ممکن نیستزیرا می‌تواند مصداقی از مزاحمت باشد.

 

مواردی که اختلاف ایجاد می‌کند

 

کم نیستند مواردی که در ساختمان بعد از ساخت، برخی از واحد‌ها بدون پارکینگ می‌مانند؛ گاهی پیش می‌آید که مالکان بدون پارکینگ که غالبا در اکثریت هم قرار دارند به حق مالکانصاحب جای پارک تعدی  و ماشین خود را در جایی که نباید متوقف می‌کنند. اگر چنین مشکلی پیش بیاید جای نگرانی نیست. 

 

همه کسانی که در ساختمان این مشکل را دارند می‌تواند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند و دادگاه بارویت مدارک مالک متجاوز را محکوم می‌کند زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی‌تواند غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. 

 

باید بدانید که ساکنان برخی از ساختمان‌ها از قسمت‌های مشترک ساختمان مثل حیاط  به جای پارکینگ استفاده می‌کنند و برخی از ساکنان بی‌بهره از جای پارک ماشین خود را در اینفضاها قرار می‌دهند؛ این در حالی است که آنان اجازه چنین کاری را ندارند و نمی‌توانند بدون اجازه سایر افراد در قسمت‌های مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند، در نتیجه مالکان معترضمی‌توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیرقانونی بازدارند.

 

 

 

پارکینگ مال کیست؟

 

 بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشدیا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانندانباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلقپارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام بردهمی‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

 

فروشنده باید به قول خود عمل کند

 

 

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجاماین کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.برایاین کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگرفروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ درهر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

 

  

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

   

 

 

 

 

قوانین مربوط به پارکینگ در ساختمان

قوانین مربوط به پارکینگ در ساختمان

در معاملات خرید و فروش مسکن، پارکینگ و انباری از اجزای جدایی ناپذیر یک واحد آپارتمان به حساب می‌آیند اما در موارد زیادی با توافق طرف‌های معامله یا تخلف فروشنده، این حق به جدایی که آغازگر مشکلات زیادی در ساختمان خواهد بود به خریدار داده نمی شود. .

به گزارش ایسنا، روزنامه حمایت در ادامه نوشت: اگر شما هم با چنین مشکلی روبه رو هستید، خواندن این گزارش را که در گفت و گو با دکتر «احمد یوسفی صادقلو»، وکیل دادگستری تهیه شده است، از دست ندهید:

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

یادتان باشد که قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌ها را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می‌کند: اول قسمت‌های اختصاصی یک ساختمان که برای هر مالکی در سند مالکیت‎اش مشخص می‌شود. در آیین‎نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، در ماده ۱ آمده است: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی است که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک معینی یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد».

در واقع قسمت‌های اختصاصی ساختمان، واحدهای جداگانه ساختمان همراه سایر متعلقات ماندن پارکینگ و انباری و … است که متراژ و جزییات آن نیز به طور دقیق در سند مالکیت ذکر شده است.

در بخش دوم قسمت‌هایی از ساختمان قرار دارد که با سایر اهالی مشترک است. این بخش را در حقوق مشاعات می‌نامند. طبق ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک آپارتمان، قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل و پیشه مخصوص نیست و به تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.

به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک، اختصاص به یک یا چند نفر از مالکان ندارد، از قسمت‌های مشترک آپارتمان است. بر این اساس قسمت‌های مشترک ساختمان، راهروها، پلکان ها، فضاهای داخل پارکینگ یا پارکینگ‌های اضافه‌ای که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیات و پشت بام را در بر می‌گیرد.

فروشنده باید به قول خود عمل کند

اگر خانه‌ای را خریده‌اید و در سند عادی یا همان مبایعه‌نامه آن قید شده است که فروشنده ملزم به واگذاری خانه، همراه با پارکینگ و انباری به شماست، اما زمان تحویل، فروشنده از انجام این کار خودداری می‌کند و خانه‌ای بدون پارکینگ به شما تحویل می‌دهد، اصلا خودتان را ناراحت و نگران نکنید، به راحتی می‌توانید علیه او اقامه دعوی کنید و حقتان را بگیرید.

برای این کار باید به دادگاه مراجعه و دادخواست «الزام به انجام تعهد» بدهید.

طبق این دادخواست، دادگاه خریدار را مجبور و ملزم به ارایه خدماتی که در سند قید شده است، می‌کند. حتی اگر فروشنده، فضای پارکینگ را در ساختمان پیش‌بینی نکرده باشد، باید مبلغ آن را به خریدار بپردازد و این مبلغ نیز با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود. زیرا قیمت پارکینگ در هر منطقه‌ای از شهر متفاوت است و بنابراین بستگی به ارزش منطقه‌ای آپارتمان، رقمی که به شما تعلق می‌گیرد کم یا زیاد می‌شود.

پارکینگ مال کیست؟

بسیار پیش می‌آید که در زمان خرید آپارتمانی، متوجه می‌شوید واحدی که قصد خریدش را دارید، پارکینگ ندارد. شاید از خود می‌پرسید که چطور می‌شود واحدی پارکینگ نداشته باشد یا در اصل، پارکینگ چگونه بین واحدها تقسیم می‌شود؟

در این مورد خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود: صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است.

به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

باید جلوی دعوا را گرفت

فراموش نکنید که ممکن است بعضی از واحدهای یک آپارتمان، حق استفاده از پارکینگ مشاع را داشته باشند و بعضی دیگر نه. همچنین ممکن است تمامی واحدهای آپارتمانی ساختمان، به نحو اختصاصی در سند مالکیت، پارکینگی برایشان مشخص نشده باشد و حق استفاده مشاعی از پارکینگ ساختمان را داشته باشند.

در این وضعیت، هر کدام از واحدها می‌توانند اتومبیل خود را در هر قسمت از پارکینگ که می‌خواهند بگذارند، بدون این که کسی به توقف او در قسمت خاصی از پارکینگ مشاعی اعتراض کند. یادتان باشد که در چنین حالتی، مالکان برای ایجاد نظم و انضباط در ساختمان، می‌توانند محل معینی را برای مدت معینی به طور موقت، به هر یک از واحدها اختصاص دهند و برای رعایت عدالت، وقتی این مدت معین به پایان رسید، آن را با واحد دیگری تعویض کنند تا بین مالکان هم رنجش یا تنش به وجود نیاید.

همیشه توافق کارساز نیست

شاید آپارتمان شما هم از آن دسته ساختمان‌هایی است که پارکینگ آن با رای ساکنان تقسیم شده است. در مورد قانونی بودن یا نبودن این کار بهتر است بدانید که، حتی با توافق اکثریت ساکنان ساختمان هم نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید همه مالکان رضایت داشته باشند. طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، اگر تقسیم پارکینگ بین مالکان، با توافق همه مالکان باشد، اشکال قانونی ندارد، اما فراموش نکنید که نحوه شماره‌گذاری و پلاک‌گذاری پارکینگ، توسط مامور و نماینده سازمان ثبت انجام می‌شود.

روند کار هم به این صورت است که از بالاترین طبقه آپارتمان کار پلاک‌گذاری را شروع می‌کنند و بعد از آن، از پایین‌ترین نقطه آپارتمان، واگذاری پارکینگ را انجام می‌دهند. در واقع، مالکان با توافق نمی‌توانند داشتن یا نداشتن پارکینگ را تعیین کنند، بلکه فقط می‌توانند در مورد این‌که کدام پارکینگ را بردارند، توافق کنند.

حق رفت و آمد از پارکینگ

اگر با همسایه‌تان سر حق عبور و مرور در پارکینگ یا مسایل این‌چنینی به مشکل برخورده‌اید، بهتر است بدانید که رفت و آمد از ورودی پارکینگ، حق همه افراد ساکن ساختمان، حتی کسانی که پارکینگ ندارند، هم هست، زیرا با این‌که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پارکینگ متعلق به یک شخص و این موضوع در سند خانه نیز آمده است، اما فضای اطراف آن جزو مشاعات یا همان قسمت‌های مشترک ساختمان است و با این‌که این فضا به مالک تعلق دارد، اما به این علت که برای دیگران مزاحمت ایجاد می‌کند، نمی‌تواند باقی ساکنان ساختمان را از ورود به پارکینگ یا عبور و مرور در آن منع کند یا حتی در فضای پارکینگ خود چادر بزند و ضایعات ساختمانی در آن تخلیه کند. اگر این کار را انجام دهد، هرکدام از همسایه‌ها که بخواهند می‌توانند به علت مزاحمتی که ایجاد کرده است، از او شکایت کنند. البته در این مورد استثنایی هم وجود دارد.

در مورد واحدی که پارکینگ آن به حیات خلوت راه داشته باشد و در آن ترددی وجود نداشته باشد، شاید بتوان این کار را انجام داد، اما بر اساس قانون، این پارکینگ جزو مشاعات است و همه حق استفاده از آن را دارند، مگر این که در سندشان قید شده باشد.

درباره پارکینگ مزاحم! بدانید

حتما شما هم اصطلاح پارکینگ مزاحم را شنیده‌اید. از آنجا که در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند. مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند

. ناگفته نماند که قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است. نام این پارکینگ به این علت مزاحم است که، با این که شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

در غیر این صورت، شهرداری و اداره ثبت بر اساس اولین و آخرین قرارداد خریدارها، پارکینگ را تقسیم می‌کنند که در بیشتر مواقع پارکینگ مزاحم به شخصی داده می‌شود که آخرین قرارداد را دارد.

پارک بدون اجازه، ممنوع!

در صورتی‌که یکی از واحد‌های آپارتمان، برای مدتی خالی از سکنه باشد و همسایه‌ها از پارکینگ آن استفاده کنند، اگر بدون اجازه صاحب پارکینگ باشد، پس از این‌که مالک در خانه خود سکونت کرد، می‌تواند اجاره مدت استفاده از پارکینگش را از استفاده کننده درخواست کند. اما اگر خود مالک اجازه یا به اصطلاح حقوقی برای تصرف پارکینگ اش به مدیر ساختمان یا شخص استفاده کننده، اذن داده باشد، نمی‌تواند چنین ادعایی کند. اما در کل فراموش نکنید که پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرمش «تصرف عدوانی» است و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

 

 

شارژ ساختمان

شارژ ساختمان :

نکات مهم و قوانین :

 رییس سابق اتحادیه کشوری مشاوران املاک در مورد چگونگی پرداخت حق شارژ آپارتمان‌ها به خبرنگار بازارخبر  گفت: به‌موجب قانون تملک آپارتمان‌ها ساکنین موظف به پرداخت هزینه‌های مشترک هستند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: قسمت‌های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی است از ساختمآن‌که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به‌طورکلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود مگر آن‌که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل موردتردید نباشد.

وی تصریح کرد: اگرچه قانون تملک آپارتمان به‌صراحت از این موضوع سخن گفته  و روشن کرده است که حق شارژ از سوی ساکنین باید پرداخت شود؛ اما میزان پرداختی ساکنین در قانون مشخص نشده است.

خسروی افزود: این امر بدین دلیل است که هزینه‌های محاسبه‌شده در هر ساختمان متفاوت از دیگری است. برای مثال یک ساختمان مجموعه برق مصرفی بیشتری دارد و یا برخی از ساختمان‌ها در کنار هزینه‌های جانبی آب و گاز، هزینه نگهداری نگهبان و یا باغبان هم دارند.

وی تصریح کرد: آنچه مشخص بوده این است که پرداخت حق شارژ برای تأمین هزینه‌های مشترک است و این هزینه‌ها یا به‌منظور _ هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه  است و یا هزینه‌های مربوط به حق‌الزحمه مدیران.

جریمه قانونی امتناع از پرداخت حق شارژ :

اگرچه پرداخت حق شارژ وظیفه‌ای محول بر دوش همه ساکنین آپارتمان است، با این حال برخی ساکنین از پرداخت حق شارژ خودداری کرده و یا در پرداخت این هزینه تأخیر دارند.

در قانون مصوب تملک آپارتمان قسمت جداگانه‌ای تعریف شده و مجازات کسانی که از پرداخت حق شارژ ممانعت می‌کنند این‌گونه تعریف شده است:

هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف است مخارج مربوط به قسمت‌های مشترک را ماهانه جمع‌آوری و در ردیف‌های مربوط هزینه کند.

در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی‌اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند.

باید توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است؛ پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند. پس برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

ـ برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

ـ مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را؛ بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا، خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل‌تعقیب بوده و از نظر کیفری به‌عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم می‌شود.

حال سؤال می‌شود که اگر ساکن بازهم در صورت برخورد قانونی از حق شارژ خودداری کرد، آن‌وقت چه‌کار باید انجام داد؟

درصورتی‌که با پیگیری‌های مدیر ساختمان نتیجه‌ای حاصل نشد، این مدیر می‌تواند به  ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه  کرده و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ‌شده علیه شخص اجراییه صادر کند.

 

 

راهنمای راه اندازی 2

هزینه : سرفصل های هزینه مجتمع مانند هزینه آب ، برق ، حقوق نگهبانی و ... در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

نقدوبانک : سرفصل های مربوط به صندوق ها ، تنخواه ها و حسابهای بانکی در این گروه تعریف و نگهداری میگردد که البته حسابهای بانکی از طریق فرم مخصوص حسابهای بانکی تعریف و ویرایش می گردند.

واحدها : سرفصل های مربوط به واحدها در این گروه تعریف و نگهداری می گردد. شایان ذکر است این سرفصل های این گروه بصورت اتوماتیک در هنگام ثبت واحد ایجاد می گردند و امکان تغییر و اضافه نمودن از طریق فرم سرفصل های حساب نمی باشد.

سرمایه : سرفصل های مربوط به حساب های سرمایه ایی مجتمع مانند موجودی اولیه نقدوبانک و ... در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

بدهی های مجتمع : سرفصل های مربوط به بدهی های مجتمع مانند چک و ... در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

بدهکاران : سرفصل های مربوط بدهکاران به مجتمع بجز ساکنین در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

بدهی ساکنین : سرفصل های مربوط به بدهی ساکنین مانند بدهی شارژ ، بدهی آب ، بدهی انشعاب فاضلاب و ... در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

 

جهت ایجاد سرفصل جدید دکمه جدید را کلیک می نماییم

در فرم نمایش داده شده عنوان سرفصل یا حساب مورد نظر را به همراه گروه یا نوع سرفصل و مانده اولیه آن سرفصل در تاریخ شروع مالی و تاریخ افتتاح یا ایجاد را وارد و با استفاده از دکمه ثبت اطلاعات را ذخیره نمایید.

جهت ویرایش و یا ثبت مانده اولیه از دکمه ویرایش و جهت حذف از دکمه حذف تعبیه شده در فرم مدیریت سرفصل ها استفاده میگردد. شایان ذکر است در صورت استفاده از سرفصل امکان حذف وجود نخواهد داشت.

گام 3 – اطلاعات حساب (های) بانکی مجتمع

در صورت وجود حساب بانکی جهت مجتمع اطلاعات مربوط به آن را می بایست از طریق فرم حسابهای بانکی وارد نمود. جهت ورود مشخصات حساب بانکی می توان از منوی اطلاعات پایه > حساب های بانکی > جدید و یا دکمه ایجاد حساب بانکی در گام سوم داشبورد اقدام نمود.

 

 

 

اطلاعات دریافتی در فرم ثبت حساب بانکی عبارتند از :

نام بانک : مشخص کننده نام بانکی می باشد که حساب در آن افتتاح گردیده است.

نوع حساب : مشخص کننده نوع حساب افتتاح شده می باشد.

کد شعبه : مشخص کننده کد شعبه بانکی که حساب در آن افتتاح شده است می باشد.

نام شعبه : مشخص کننده نام شعبه بانکی که حساب در آن افتتاح شده است می باشد.

شماره کارت : در صورتیکه حساب دارای کارت می باشد ، شماره آن می بایست در این قسمت وارد گردد.

شماره حساب : شماره حساب بانک می بایست در این قسمت وارد گردد.

نام صاحب حساب / صاحبین حساب : نام صاحب یا صاحبین حساب میبایست در این قسمت وارد شود.

فعال : در صورتیکه لازم به غیرفعال کردن حساب به هر دلیل و عدم استفاده آن در قسمت های مالی باشد می توان از این گزینه استفاده نمود.

کارت به کارت : در صورتیکه حساب دارای کارت باشد و بخواهیم جهت واریز ساکنین شماره کارت را به ایشان نمایش دهیم می بایست این گزینه فعال گردد.

مانده اولیه : موجودی اولیه حساب بانک را در تاریخ در نظر گرفته شده به عنوان شروع مالی در این قسمت می بایست وارد نمود.

گام 4 – بدهی(بستانکاری) اول دوره واحدها

پس از ثبت اطلاعات کلیه واحدها و تعریف سرفصل های مورد نیاز می بایست بدهی یا بستانکاری هر واحد را در تاریخ شروع انتخابی در سامانه وارد نمود.

روشهای در نظر گرفته شده جهت ثبت بدهی یا بستانکاری اولیه واحدها به شرح ذیل می باشد :

ثبت بوسیله فایل : در صورتیکه تعداد واحدهایی که دارای بدهی یا بستانکاری اولیه می باشند زیاد می باشد میتوان با تهیه فایل آنها را بصورت یکجا ثبت نمود. جهت انجام به روش زیر فایل مربوطه را می بایست تهیه نمود.

قبل از ثبت بدهی یا بستانکاری اولیه می بایست فایل اکسلی با سه ستون ( ستون اول : شماره واحد – ستون دوم : بدهی مالک – ستون سوم : بدهی ساکن ) و به تعداد واحدهای بدهکار و یا بستانکار ردیف تهیه گردد. در صورت بستانکاری عدد را بصورت منفی وارد نمایید.

 

پس از تهیه و ذخیره فایل با استفاده از دکمه ثبت بدهی اولیه گام 4 و یا منوی عملیات > ثبت بدهی ( شارژ ) و کلیک بر روی دکمه انتقال از طریق فایل وارد فرم مربوطه میشویم.

 

 

در مرحله اول عنوان هزینه را بدهی گذشته یا بدهی اول دوره یا هر عنوان دلخواهی را انتخاب و در صورت عدم وجود با استفاده از دکمه + آن را ایجاد می نماییم.

تاریخ هزینه که معادل تاریخ شروع دوره مالی و انتخابی می باشد را نیز به همراه توضیحات لازم در فیلدهای مربوطه درج مینماییم. پس از آن با استفاده از دکمه بعدی به مرحله بعد میرویم.

 

در این مرحله فایل اکسل تهیه شده را با استفاده از دکمه انتخاب فایل انتخاب می نماییم.

 

پس از انتخاب فایل سیستم پیش نمایشی از اطلاعاتی که در فایل قرار داده شده و می بایست در سامانه ثبت گردد را نمایش می دهد که در صورتیکه مورد تایید بود با استفاده از دکمه ثبت اطلاعات را ذخیره می نماییم. بدین روش بدهی اولیه و گذشته ساکنین و مالکین ثبت می گردد.

ثبت بصورت گروهی : با استفاده از دکمه ثبت گروهی و به شرح زیر می توان لیست واحدها و افراد مورد نظر را انتخاب و بصورت گروهی بدهی اولیه آنها را ثبت و ذخیره نمود.

جهت ثبت دکمه ثبت گروهی را کلیک مینماییم.

با استفاده از قسمت اطلاعات بدهی سرفصل بدهی (بدهی بابت) ، تاریخ و توضیحات مورد نظر را انتخاب مینماییم. همچنین میتوان جهت ورود اطلاعات تکمیلی از دکمه پیشرفته استفاده نمود.

پس از آن واحدهای مورد نظر جهت ثبت بدهی اولیه را با استفاده از جستجوی افراد در قسمت انتخاب افراد مشمول انتخاب می نماییم. پس از آن در قسمت جدول فیلد مبلغ را با عدد مورد نظر پر می نماییم. شایان ذکر است نیازی به ثبت عدد برای تمام ردیف ها نمی باشد و در صورتیکه واحد و فردی بدهی اولیه نداشت میتوان آن را خالی گذاشت. پس از اتمام ورود تمامی مبالغ بدهی اولیه با استفاده از دکمه ثبت اطلاعات را ذخیره می نماییم.

پس از ثبت با استفاده از هر کدام از روشها در صورت نیاز به حذف از دکمه حذف در فرم مدیریت بدهی استفاده می گردد. شایان ذکر است در این حالت کل اطلاعات ثبتی که در فایل بوده است یا بصورت گروهی ثبت گردیده است حذف می گردد و می بایست پس از اصلاح در فایل اکسل مجدد عملیات ثبت انجام گردد و یا بصورت گروهی مجدد اقدام به ثبت انجام شود.

در صورتیکه حساب واحدی بستانکار (طلب کار ) باشد می بایست جهت ثبت مبالغ را بصورت منفی وارد نمود

 

پشتیبانی سامانه

تیکت پشتیبانی

تیکت پشتیبانی پیامی می باشد که بصورت الکترونیک ارسال می گردد و کارشناسان شرکت پس از دریافت پاسخ مورد نیاز را از همان طریق بصورت الکترونیک ارسال می نمایند. در هر لحظه امکان مشاهده وضعیت تیکت ، سوابق گفتگو و پاسخگویی میسر می باشد. تیکت پشتیبانی جهت ارسال سوالات ، مشکلات ، ابهامات ، انتقادات و ... می تواند مورد استفاده قرار گرفته که در هنگام پاسخگویی بوسیله پیامک اطلاع رسانی انجام می گردد. بهترین راه مطرح نمودن سوالات ، مشکلات ، ابهامات ، انتقادات و ... به دلیل قابل پیگیری بودن ، اطلاع رسانی در هنگام پاسخگویی و سرعت بالای پاسخگویی استفاده از این روش می باشد.

تماس تلفنی

یکی دیگر از راههای مطرح نمودن سوالات ، مشکلات ، ابهامات ، انتقادات و ... از طریق تماس تلفنی با کارشناسان شرکت می باشد. شایان ذکر است شماره تلفن های مورد نیاز در قسمت تماس با ما سایت قابل مشاهده می باشد.

ارسال ایمیل

یکی دیگر از راههای مطرح نمودن سوالات ، مشکلات ، ابهامات ، انتقادات و ... از طریق ارسال ایمیل می باشد. در این روش کارشناسان شرکت پس از دریافت ایمیل از طریق آدرس ایمیل فرد ارسال کننده پاسخ مورد نظر را ارسال می نمایند.

تلگرام

یکی از جدیدترین راه های ارتباطی جهت مطرح نمودن سوالات ، مشکلات ، ابهامات ، انتقادات و ... می باشد. در این روش می توان از طریق نرم افزار تلگرام و شماره تماس مشخص شده در قسمت تماس با ما سایت با کارشناسان شرکت ارتباط برقرار نمود.

 

جدول ساعات و روشهای پاسخگویی

ردیف	نوع تماس		اطلاعات تماس	ساعات تماس	مدت زمان پاسخگویی
1		تیکت پشتیبانی	ورود به سامانه > منو پشتیبانی > درخواست پشتیبانی	24 ساعته	حداکثر 12 ساعت
2		تماس تلفنی	44691689-021	8 الی 21	بلافاصله
3		ارسال ایمیل	[e-mail]	24 ساعته	حداکثر 12 ساعت
4		تلگرام	Telegram.me/pelak21support	24 ساعته	از ساعت 8 الی 21 آنلاین و در غیر این ساعات حداکثر 12 ساعت بعد

 

راهنمای راه اندازی 1

 

 

سامانه مدیریت اینترنتی مجتمع‌های مسکونی و تجاری

 

 

 

راهنمای راه اندازی

 

 

 

 

 

www.pelak21.com

4 گام آماده سازی سامانه

جهت راه اندازی سامانه پس از ثبت نام میبایست تاریخی را جهت شروع دوره مالی استفاده از سامانه انتخاب نمود.  در تاریخ مورد نظر می بایست بدهی واحدها ، موجودی صندوق و حساب یا حسابهای بانکی مشخص گردیده و در سامانه به عنوان اطلاعات اولیه ثبت گردد. توجه فرمایید که کلیه اطلاعات پس از این تاریخ می بایست بصورت کامل ثبت تا وضعیت مالی در هر لحظه بروز باشد. مراحل راه اندازی سامانه پس از انتخاب تاریخ و و مشخص شدن موجودی حساب ها و بدهی واحدها به شرح ذیل می باشد.

جهت مشاهده هر گام میتوان از طریق دکمه مشاهده ویدئو ، ویدئو آموزشی مربوطه را مشاهده نمود.

گام 1 – ثبت مشخصات واحد ها

در ابتدای راه اندازی سامانه می بایست مشخصات واحدها به همراه مشخصات ساکن و مالک آنها در سامانه معرفی و ثبت گردد زیرا این اطلاعات پایه و اساس امورمالی بوده و بدون ثبت این اطلاعات امکان استفاده از سامانه جهت مدیریت مجتمع میسر نمی باشد.

جهت ثبت اطلاعات واحدها از دو روش به شرح ذیل میتوان اقدام نمود :

ثبت از طریق فایل : در صورتیکه تعداد واحدهای مجتمع زیاد بوده و ورود اطلاعات آنها بصورت تک تک مشکل باشد بهترین روش استفاده ثبت از طریق فایل می باشد که در این روش می بایست فایل اکسلی با ستون های به شرح ذیل آماده و آن فایل را در سامانه وارد نمود.

نام بلوک- نام واحد – متراژ – نام ساکن – نام خانوادگی ساکن –شماره تلفن همراه ساکن – تاریخ شروع سکونت ( مثال 05/10/1394 )– تعداد نفرات - نام مالک – نام خانوادگی مالک – شماره تلفن همراه مالک – تاریخ شروع مالکیت ( مثال 10/04/1394 )

نکات مهم در مورد تهیه فایل :

·         عناوین قرمز رنگ می بایست حتما وارد شده باشند.

·         منظور از ساکن فردی می باشد که در واحد سکونت دارد این فرد می تواند خود مالک و یا مستاجر باشد درصورتیکه مالک در واحد ساکن می باشد نام و نام خانوادگی و تلفن همراه وارد شده در ستون مشخصات مالک را بصورت یکسان در این قسمت نیز وارد نمایید و در صورتیکه مستاجر در واحد ساکن می باشد مشخصات مستاجر را در ستون های مشخصات ساکن وارد نمایید.

·         جهت استفاده از سیستم پیامک تلفن همراه را وارد نمایید.

·         در قسمت شماره تلفن همراه فقط یک شماره تلفن همراه بدون خط تیره و ... وارد نمایید ( مثال 09126992427 )

·         تاریخ سکونت و مالکیت را حتما با فرمت صحیح وارد نمایید. ( 10 کاراکتر بصورت روز / ماه / سال – مثال 10/09/1393)

پس از تهیه فایل از دو روش فرم مربوط به ورود اطلاعات را می توان باز نمود :

·         دکمه ورود اطلاعات گام اول داشبورد

·         منوی مدیریت مجتمع > مشخصات واحدها > انتقال با فایل

در قسمت مشخص شده فایل را انتخاب می نماییم. پس از انتخاب در صورت صحیح بودن پیش نمایشی از اطلاعات فایل تهیه شده نمایش داده می گردد. در صورتیکه اطلاعات مورد تایید می باشد با استفاده از دکمه ثبت اطلاعات را ذخیره نمایید و در صورتیکه مشکلی مشاهده شد فایل را اصلاح و مجدد مرحله انتخاب را انجام نمایید.

شایان ذکر است امکان حذف کل اطلاعات وجود نخواهد داشت پس در ورود اطلاعات دقت لازم را بفرمایید.

ثبت تکی : در صورتیکه تعداد واحدهای مجتمع کم باشد میتوان از طریق منوی مدیریت مجتمع > واحدها > جدید ، نسبت به ثبت مشخصات واحدها اقدام نمود.

 

در فرم نمایش داده شده با پس از تکمیل فیلدهای نمایش داده شده با استفاده از کلید ثبت اطلاعات را ذخیره می نماییم.

فیلد های اطلاعاتی این قسمت عبارتند از :

نام واحد : مشخص کننده نام واحد می باشد که می بایست بصورت یکتا درکل مجتمع تعریف گردد. از این کد جهت ثبت اطلاعات و انتخاب واحدها استفاده می گردد که در حقیقت کد شناسایی واحد می باشد.

طبقه : مشخص کننده طبقه ایی می باشد که واحد در آن قرار گرفته است. جهت واحدهای همکف از عدد صفر و برای واحدهای زیر زمین از منفی به همراه شماره طبقه استفاده شود.

مساحت : مشخص کننده زیربنا بوده و مبنای محاسبات و تقسیم هزینه ها بر اساس متراژ می باشد.

نوع واحد : مشخص کننده کاربری و نوع واحد می باشد.

مالک : مشخص کننده مالک واحد می باشد. در صورتیکه فرد مورد نظر در لیست افراد قرار ندارد می توان با استفاده از دکمه + نسبت به ثبت اطلاعات ایشان اقدام نمود.

ساکن : مشخص کننده ساکن یا مستاجر واحد می باشد. در صورتیکه فرد مورد نظر در لیست افراد قرار ندارد می توان با استفاده از دکمه + نسبت به ثبت اطلاعات ایشان اقدام نمود. در صورتیکه واحد خالی می باشد فردی انتخاب نگردد.

تاریخ شروع مالکیت : مشخص کننده تاریخ شروع مالکیت مالک می باشد. در صورتیکه تاریخ دقیقی از زمان مالکیت فرد در ابتدای راه اندازی سامانه وجود ندارد این فیلد را با مقدار تاریخ شروع دوره مالی ( تاریخ انتخابی ) پر نمایید.

تاریخ شروع سکونت : مشخص کننده تاریخ شروع سکونت ساکن یا مالک می باشد. در صورتیکه تاریخ دقیقی از زمان سکونت فرد در ابتدای راه اندازی سامانه وجود ندارد این فیلد را با مقدار تاریخ شروع دوره مالی ( تاریخ انتخابی ) پر نمایید. در صورتیکه واحد خالی می باشد تاریخ پرنگردد.

ضریب شارژ : درصد مشارکت واحد در هزینه هایی است که به تعداد واحدها تقسیم می گردد. در برخی از مجتمع ها ممکن است یک یا چند واحد قرار داشته باشد که نصف یا درصدی از شارژ را نسبت به سایر واحدها پرداخت مینمایند که جهت مشخص نمودن سهم آنها از این فیلد استفاده می گردد.

تعداد نفرات : مشخص کننده تعداد نفراتی می باشد که در واحد سکونت دارند. از این فیلد در تقسیم هزینه ها بر اساس تعداد نفرات استفاده می گردد. در صورتیکه واحد خالی می باشد مقدار این فیلد را خالی بگذارید.

جهت ورود اطلاعات تکمیلی واحدها در هنگام ثبت می توان با کلیک بر روی کلید پیشرفته ، فرم را در حالت پیشرفته قرار داده و اطلاعات مورد نظر را نیز وارد و سپس ثبت و ذخیره نمود.

فیلدهای حالت پیشرفته عبارتند از :

شماره انباری : مشخص کننده شماره انباری واحد می باشد. در صورتیکه یک واحد دارای چند انباری با شماره های متفاوت می باشد ، شماره آنها را با خط تیره جدا نموده و ثبت نمایید.

شماره پارکینگ : مشخص کننده شماره پارکینگ واحد می باشد. در صورتیکه یک واحد دارای چند پارکینگ با شماره های متفاوت می باشد ، شماره آنها را با خط تیره جدا نموده و ثبت نمایید.

دارای آسانسور : مشخص کننده استفاده واحد از آسانسور و دارا بودن آن می باشد. از این اطلاعات میتوان در انتخاب واحدها جهت تقسیم هزینه استفاده نمود.

کدپستی : مشخص کننده کد پستی واحد می باشد.

شماره کنتور گاز : مشخص کننده شماره کنتور گاز واحد می باشد.

شماره کنتور آب : مشخص کننده شماره کنتور آب واحد می باشد.

شماره کنتور برق : مشخص کننده شماره کنتور برق واحد می باشد.

تیپ واحد : در برخی از مجتمع ها واحدها بر اساس خصوصیت خاصی دسته بندی می گردد تا در گزارشات و تقسیم هزینه ها استفاده گردد. جهت این تقسیم بندی از فیلد تیپ واحد استفاده می گردد. در صورتیکه تیپ واحد مورد نظر در لیست قرار ندارد می توان با استفاده از دکمه + عنوان مورد نیاز را اضافه نمود.

بلوک / ورودی : جهت بلوک بندی مجتمع یا مجتمع های دارای چند ورودی مورد استفاده قرار می گیرد. در صورتیکه مجتمع هم بلوک بندی و هم هر بلوک دارای ورودی های متفاوت می باشد با ترکیب نام بلوک و ورودی می توان عنوان مناسب را ایجاد و آن را انتخاب نمود. در صورتیکه بلوک یا ورودی مورد نظر در لیست قرار ندارد می توان با استفاده از دکمه + عنوان مورد نیاز را اضافه نمود.

گام 2 – تعریف سرفصل های مورد نیاز و مانده اولیه سرفصل ها

پس از ثبت اطلاعات کلیه واحدها می بایست سرفصل هزینه ها ، درآمدها و ... مورد نیاز مجتمع را به همراه مانده اولیه آنها جهت استفاده ایجاد نمود. شایان ذکر است تعدادی از سرفصل های پرکاربرد و مشترک بین مجتمع ها بصورت پیش فرض در سامانه ایجاد گردیده که در صورت نیاز میتوان آنها را تغییر و یا حذف نمود. جهت مدیریت سرفصل ها از طریق دکمه مدیریت سرفصل های گام دوم داشبورد و یا منوی اطلاعات پایه > سرفصل حسابها اقدام می نماییم.

معرفی گروه های حساب

درآمد : حساب های درآمدهای مجتمع ( اجاره انباری ، اجاره پارکینگ و... ) بجز دریافتی ساکنین در این گروه تعریف و نگهداری می گردد.

نکاتی مفید برای مدیریت شارژ ساختمان

مدیریت شارژ ساختمان امروزه به دلیل گسترش بیش از حد آپارتمان نشینی بسیار فراگیر شده است و به نوعی به یکی از ضروری ترین بخش ساختمان تبدیل شده است. تا آنجا که نرم افزارها و برنامه های خاصی برای مدیریت شارژ ساختمان طراحی شده اند. برای انجام این کار هم معمولا شخصی را از بین ساکنین آپارتمان انتخاب می کنند. اگر شما هم به تازگی این مسئولیت را بر عهده گرفته اید و به دنبال اطلاعات و نکاتی برای مدیریت شارژ ساختمان هستید، این مقاله را حتما تا آخر مطالعه کنید چرا که در این مقاله هر آنچه را که باید در مورد مدیریت شارژ ساختمان بدانید، تهیه و تنظیم کرده ایم. 

بعد از حذف یارانه حامل های انرژی و آب از قبوض، سهم شارژ مالکین آپارتمان از هزینه‌های مشترک و روش قانونی تعیین آن باعث چندبرابر شدن بسیاری از هزینه‌های ساختمان شد و مشکلات زیادی برای تقسیم آن بین ساختمان به وجود آمد. اخیرا طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه ای که قاعدتا بر عهده آنها قرار داده شده اعتراضات زیادی می کنند در صورتی که قبل از آن هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد. هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنهاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام . در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. 
اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت: 
1- برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند. 
2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می شود

راه های تعیین سهم هزینه‌های مشترک ساختمان:
به دو روش می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را مشخص کرد. اول راه قانونی و دوم راه قراردادی. 
1- راه قانونی 
براساس ماده 4 قانون تملک : حقوق و تعداد و سهم هر یک از مالکین بخش های اختصاصی از مخارج بخش های مشترک مناسب است با نسبت مساحت بخش اختصاصی به علاوه مساحت بخش های اختصاصی همه ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. همچنین براساس تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده کنندگان است.» مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند: 
الف – هزینه‌های نسبی 
ب – هزینه‌های ثابت 
ج – هزینه‌های اختصاصی

الف – هزینه‌های نسبی 
ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد …». از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد …». 
بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد. هزینه‌های مستمر اغلب بر اساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود. روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می‌شود.) 
ب – هزینه‌های ثابت 
هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند.
از آن جمله می‌توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگهداری تأسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد. 
این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند

.

2-راه قراردادی
برای اینکه قانونگذار، مالکین آپارتمان‌ها را جهت تعیین سهم آن‌ها از هزینه‌های مشترک صرفا به طریقه‌ی قانونی محدود و محصور نکند ذیل ماده‌ی 4 قانون تملک آپارتمان‌ها پس از بیان چگونگی تقسیم و تعیین سهم هر یک از مالکین آپارتمان‌ها، مقرر داشته: « … و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند». همین امر به صورت دیگر در صدر ماده‌ی 23 آیین‌نامه اجرایی تکرار شده است: «شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا صرف می‌شود طبق مقررات زیر مشارکت نمایند: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی نکرده باشند… ». 
دقت کنید؛ مفهوم مخالف این قسمت از ماده این است: در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی کرده باشند، نوبت به طریقه قانونی نمی‌رسد. 
همانطور که ملاحظه نمودید، قانون در تقسیم شارژ دست شرکاء ساختمان را باز گذاشته تا بنا بر نیازها و شرایط خود، فرمولی خاص برای تقسیم شارژ تعریف نمایند که می‌تواند معیارهایی چون متراژ، تعداد ساکنین، مدت زمان حضور در آپارتمان، تعداد میهمان‌ها و … را در خود داشته باشد.

با توجه به مشکلات موجود در شارژ و مدیریت ساختمان، ما راه کاری ایده آل برایتان داریم “پلاک 21” نرم افزاری آنلاین با امکانات ویژه جهت مدیریت آسان مجتمع ها، روی آدرس زیر کلیک نمایید:

www.pelak21.com pelak21

تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia

   

 

منبع: http://www.asemooni.com/business/building/tips-for-building-charge-management

 

آسانسور

آسانسور یکی از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود و هنگام خرید و اجاره آپارتمان بسیار مورد توجه قرار می گیرد. اما همین آسانسور که برای رفاه ساکنان ساختمان قرار داده شده است،گاهی اوقات می تواند باعث بروز اختلافاتی میان همسایگان گردد. رعایت قوانین آپارتمان نشینی موجب حل بسیاری از اختلافات می شود. 

 هنگامیکه آسانسور سالم است، معمولا همه ساکنان از آن استفاده می کنند. اما وقتی آسانسور خراب می شود، ساکنان طبقات اول و همکف ادعا می کنند که هیچگاه از آسانسور استفاده نمی کنند. قوانین آپارتمان به منظور جلوگیری از بروز اختلاف میان همسایگان به وجود آمده اند.
 باید بدانیم طبق ماده چهارم قانون تملک آپارتمان، هزینه تعمیر آسانسور مانند تمام قسمت های مشترک، بین مالکان تقسیم می شود. البته ممکن است در برخی از ساختمان ها بنا بر تصمیم هیئت مدیره، برخی از واحدها از پرداخت هزینه های آسانسور معاف شوند و یا هزینه ها با بالارفتن طبقات ساختمان بیشتر شود. 
 فرض کنید در ساختمانی سه طبقه، ساکنان طبقات دوم و سوم مایل به نصب آسانسور باشند، ولی واحد اول مخالف می کند. قانون آپارتمان نشینی راه حل را به ما ارائه می دهد. بر طبق ماده چهار قانون تملک آپارتمان‌ها، چنانچه مساحت واحدهای دوم و سوم از واحد اول بیشتر باشد، واحد اول موظف است هزینه را پرداخت کند. 
 در ادامه این مطلب به بررسی برخی از نکات ایمنی و فرهنگی مرتبط با آسانسور می پردازیم :

 1- در آسانسورهای مدرن معمولا نکات ایمنی رعایت می گردد، ولی در آسانسورهای قدیمی بسیاری از مسائل ایمنی رعایت نشده است. آسانسورها باید مجهز به قفل ضدسقوط باشند. آسانسور باید دارای زنگ خطر برای درخواستِ کمک درصورت محبوس شدن باشد. داشتن برق اضطراری و زنگ خطرِ اضافه بار نیز در آسانسورها بسیار ضروری است.

  2- مراقب باشید، آب و مواد شوینده به چاه آسانسور نفوذ نکند. این کار باعث ایجاد مشکل برای کارکرد فنی آسانسور و اتصالی در سیم‌های کنترلی و الکترونیکی می گردد.

  3- هنگام بروز آتش‌سوزی در آپارتمان، از آسانسور برای پایین‌آمدن استفاده نکنید. چاه آسانسور در این مواقع در نقش هواکش گازهای سمی عمل می‌کند و امکان مسمومیت و مرگ با گاز های سمی وجود دارد.

   4- درصورتیکه در آسانسور محبوس شدید، سعی کنید خونسر باشید واز زنگ خطر استفاده کنید. درصورتیکه در آسانسور زنگ خطر وجود نداشت، فریاد بزنید و به در بکوبید. دقت داشته باشید از بالا و پایین پریدن و کوبیدن خود به در و دیوار آسانسور اجتناب کنید. 

   5- آسانسور های مکان های شلوغ می تواند محلی برای فعالیت جیب برها باشد. در ساختمان های خلوت نیز، در صورت مشکوک شدن به فردی در اتاقک آسانسور، در یکی از طبقات از آسانسور پیاده شوید.  

وب سایت : www.pelak21.com
تلفن مرکز پشتیبانی : 02142084321
ایمیل : [e-mail]
تلگرام پشتیبانی : telegram.me/pelak21support
کانال تلگرام : ltelegram.me/pelak21officia