حدود اختیارات و وظایف مدیران آپارتمان ها در زندگی آپارتمان نشینی

حدود اختیارات و وظایف مدیران آپارتمان ها در زندگی آپارتمان نشینی

 

مدیران آپارتمان چه کسانی هستند؟

بر حسب قوانین جاری و با هدف جلوگیری از اختلافاتی که ممکن است در زندگی آپارتمان نشینی رخ دهد، در آپارتمان هایی که تعداد مالکان آن‌ها از سه نفر بیشتر باشد مجمعی به نام مجمع عمومی مالکان تشکیل می‌شود که یکی از وظایف آن تعیین مدیران آپارتمان‌ است.

 

 

آیا مدیران آپارتمان باید از میان مالکان باشند؟

خیر. مدیران آپارتمان که از سوی مجمع عمومی انتخاب می‌شوند می‌توانند از میان مالکان، مستاجران یا حتی اشخاصی غیر از مالک و مستاجر باشند.

 

 

وظیفه اصلی مدیر ساختمان چیست؟ چند نفر در یک آپارتمان می‌توانند به عنوان مدیر انجام وظیفه نمایند؟

مدیر ساختمان مسئولیت حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی را برعهده دارد و تعداد مدیران در صورت تعدد باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران ساختمان طبق قانون ۲ سال است ولی این مدت قابل افزایش یا کاهش است و انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر بلامانع است.

 

آیا مدیر یا مدیران آپارتمان می‌توانند فرد دیگری را به جای خود برای انجام وظایف مدیریت بگمارند؟

خیر. مدیر یا مدیران آپارتمان امین مالکان هستند و نمی‌توانند دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.

 

غیر از حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مدیران چه وظایف دیگری بر عهده دارند؟

§         مدیران موظفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند و سهم هر شریک از حق بیمه را اخذ و به بیمه‌گر پرداخت کنند.

§         مدیران موظفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت به شریک اعلام نمایند.

§         در مجتمع‌هایی که بیش از ۱۰ آپارتمان تاسیس شده باشد مدیران آپارتمان مکلفند برای حفظ بنا نگهبان استخدام کنند.

§         مدیران می‌توانند با تصویب مجمع عمومی به منظور تامین هزینه‌های ضروری و فوری مبالغی به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند.

§         دادن تسویه حساب‌ هزینه‎‌های مشترک به دفاتر اسناد رسمی هنگامی که در مورد واحد مورد نظر هر نوع سند انتقال اعم از اجاره، رهن، صلح، هبه و … تنظیم می‌شود.

 

آیا مدیران می‌توانند به علت امتناع از پرداخت هزینه‌های مشترک، خدمات آب، برق، گاز و … واحد  مربوطه  را قطع کنند؟

در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر اظهارنامه ای با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن برای مالک ارسال می‌شود. اگر مالک طی مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی‌اش را ندهد، مدیر می‌تواند از دادن خدمات مشترک (نه اختصاصی) مانند شوفاژ، آب گرم و …به آن شخص خودداری کند.

بنابراین قطع برق اختصاصی یا آب اختصاصی ممنوع بوده و جرم محسوب می‌شود. برای همین در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن نباشد مدیر می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند و دادگاه موظف است به این شکایت خارج از نوبت رسیدگی کند و واحد بدهکار را تا دو برابر بدهی جریمه کند.

اگر مدیر ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه نکند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

در صورت عدم انجام این وظیفه قانونی و بروز آتش سوزی مدیر مسئول جبران خسارت وارده خواهد بود.

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support

هفت نکته قانونی آپارتمان نشینی

1.        تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.

 

2.       . قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی و به اصطلاح مشاعات ساختمان است. هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

 

3.      قسمت های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره برداری شود.

 

4.       هزینه های مشترک، هزینه هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و هچنین هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می شود. این هزینه ها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نرده های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه های مربوط به بخش های مشترک می شود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می شود. هزینه های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می شود. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش های عمومی مشترک مورد استقاده اختصاصی کسی یا کسانی است، باید هزینه های آن را استفاده کننده بپردازد. در عین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه ها وجود دارد. همچنین مالکین می توانند توافق کنند که برخی از آن ها هزینه های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند. 

 

5.      نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان ها و سردرب آن ها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.

 

 

6.       در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.

 

7.      عدم پرداخت هزینه های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه می شود. به طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی ها در ساختمان از بدهکار خواسته می شود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را دریافت کند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار کند. در عین حال نه تنها مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار – هم مالک و همم استفاده کننده – را بدهد بلکه امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را دارد.

 

 

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support

 

چرا از گل و گیاه در خانه نگهداری کنیم؟

 

- در صورتی که در خانه فرد سیگاری دارید حتما گلدانی در خانه بگذارید، گیاهان هوای خانه را تصفیه کرده و به شما کمک می کنند بهتر نفس بکشید. از میان گیاهان، گیاه پیچک و سانسوئیریا از جمله بهترین ها برای تصفیه فضای آلوده منزل، از بین بردن منواکسیدکربن و فورمالدییدها است. در ضمن این گیاهان سبب بروز آلرژی نیز نمی شوند.

 

-  اگر دیوارهایتان را عایق کرده اید بهتر است یک یا چند گلدان زیر آن قرار دهید تا هوای آلوده ای که از عایق های قدیمی متصاعد می شود را گرفته و هوا را تصفیه کنند. برای این منظور گیاه سینگونیوم یا آلئوبار بادنسیس بسیار مناسب است.

-  در صورتی که در منزل شومینه دارید و با گاز یا چوب، آتش روشن می کنید، قرار دادن چند گلدان در محیط احتمال بروز مسمومیت یا خفگی با منواکسیدکربن را کاهش می دهد. البته قرار دادن گیاه هرگز جایگزین چک کردن و کنترل مرتب شما نباید باشد. برای این منظور گیاه پوتوس مناسب است. این گیاه قادر است بیش از ۹۰ درصد گازهای سمی را در کمتر از ۲۴ ساعت جذب کرده و هوا را تصفیه کند.

 

-  در صورتی که به تازگی کف منزل را موکت کرده اید بهتر است چند گیاه پهن برگ مانند گربراس در منزل بگذارید. این گیاهان سموم ناشی از چسب موکت را جذب کرده و هوا را تصفیه می کنند. اگر از جریان الکتریسته موکت خود ناراضی هستید می توانید از گیاهانی بهره ببرید که آب زیادی درون خون ذخیره می کنند، برای مثال گیاه فوژر برای این منظور مفید است اما اگر از وجود کنه ها رنج می برید هیچ گیاهی نمی تواند به شما کمک کند و تنها تهویه مرتب درمان درد شماست.

 

-  خز و برخی پارچه های رومبلی گازی از خانواده بنزن از خود متصاعد می کنند که سمی است. اگر نمی خواهید این گازها را تنفس کنید بهتر است از گیاه اسپاتیفیلوم استفاده کنید تا در عرض نصف روز هوای خانه کاملا تصفیه شود.

 

- اگر از مواد شوینده آمونیاکی را در خانه استفاده می کنید احتمال مبتلا شدن تان به ناراحتی های ریه بسیار زیاد است. گیاه «ازاله» نیازی به نور مستقیم ندارد و می توانید آن را در آشپزخانه، حمام و دستشویی قرار دهید.

 

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support

 

آیا نصب تابلوی «پارک = پنچر» دارای اشکال حقوقی است؟

#پارک_پنچری

هر روز صبح هزاران خودروی شخصی وارد خیابان های شهر می شوند و بعد از رسیدن به مقصد به دنبال جایی برای پارک می گردند و یا شاید برای شما هم پیش آمده باشد که برای چند لحظه جایی کار داشته باشید و مجبور به پارک کردن خودرو شخصی کنار ساختمانی باشید که با تابلوی «پارک = پنچری» مواجه می شوید و یا حتی شما هم برای رهایی از شر خودرو های مزاحم جلوی درب منزل خود اقدام به نصب این تابلو کرده اید.آیا تاکنون از خود پرسیده اید که نصب این گونه تابلو ها جلوی درب منازل و خیابان ها قانونی است یا خیر؟

 

*تا چه محدوده ای از منزل می توانیم از پارک خودروها ممانعت کنیم؟

 شاید تا به حال این سئوال برای شما ایجاد شده باشد که بعد از درب حیاط و ورود به خیابان تا کجا متعلق به صاحب ملک است؟  

از قدیم هم گفته‌اند چهاردیواری اختیاری است.منظور این جمله ، دیواری است که دور زمین خانه‌تان کشیده شده است، شما نسبت به این فضا حق تصرف دارید و مالک آن هستید و کسی نمی‌تواند به این حقوق تجاوز کند اما وسعت این محدوده همانجایی است که دیوار تمام می‌شود ومالک نسبت به فاصله بین دیوار منزل و خیابان حقی ندارد.

یعنی هیچ‌کس حق ندارد دیگری را از پارک کردن خودرو در خیابانی که پلیس راهور آن را ممنوع نکرده است منع کند، جز مقابل درب پارکینگ که باعث مشکل برای ورود وخروج خودروی صاحب ملک می شود.

به عبارت دیگر همه مردم می‌توانند ماشین خود را در تمام کوچه‌های شهر پارک کنند اما از نظر قانون، پارک کردن خودرو مقابل پارکینگ هر جایی چه خانه باشد و چه مغازه ممنوع است. البته یک استثنا در این باره وجود دارد که درباره کوچه‌های بن‌بست است به این ترتیب اگر فردی در کوچه بن‌بست ساکن باشد، تمام فضای داخل کوچه حق او و همسایه‌هاست؛ به این ترتیب پارک کردن در کوچه‌های بن بست از نظر قانونی مشکل دارد. البته ساکنان کوچه باید نامه‌ای تنظیم و با ارائه آن به شهرداری دیگران را ملزم کنند خودروشان را داخل کوچه پارک نکنند.

اگرچه قانون، حقوقی در این باره برای مالکان پیش‌بینی کرده است که مردم حق ندارند  خودروهای خود را مقابل پارکینگ یا داخل کوچه‌های بن بست پارک کنند اما از طرف دیگر به صاحب ملک این حق را نداده‌اند که مردم را تهدید یا اقدام به تخریب خودرو و پنچری آنها کنند.

*با خودرو های مزاحم جلوی منزل چه کنیم؟ 

اگر شخصی مدام خودرو را طوری پارک می کند که شما نمی توانید از رمپ وارد شدن به پارکینگ استفاده کنید، باید از آن عکس بگیرید در ساعت های مختلف و با عنوان ایجاد «مزاحمت و ممانعت از حق» در دادسرا شکایت کیفری کنید. اگر هم ماشین غریبه ای جلوی پارکینگ پارک کرد، می توانید با شماره 110تماس بگیرید.از نظرپلیس  چه پنج دقیقه چه یک ساعت، فرقی نمی‌کند تخلف، تخلف است. براساس قانون پارک کردن خودرو مقابل درب منازل شهروندان مصداق توقف در محل ممنوع بوده و تخلف محسوب می‌شود و جریمه هم دارد.

*مجازات برابر با جرم

ماده 6901 قانون مجازات اسلامی که مربوط به مزاحمت و ممانعت از حق است و مجازات آن یک ماه تا یک سال حبس است و برای این مورد خاص تدوین نشده است ودارای نواقصی است زیرا اگر بخواهیم منصفانه قضاوت کنیم این مجازات متناسب با جرم اتفاق افتاده نیست و نیاز به بازنگری در قوانین را نشان می دهد .

اما مطابق قانون هر گاه کسی، دیگری را به هر نحو تهدید به قتل یا ضررهای نفسی یا شرفی یا مالی ... نماید، اعم از این که به این واسطه تقاضای وجه یا مال یا تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را نموده یا ننموده باشد، به مجازات شلاق تا (۷۴) ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم‌ خواهد شد.

 

بنابراین نکاتی در این خصوص متذکر خواهد شد:

 

۱. افراد همواره مکلف به رعایت حقوق دیگران می باشند.

۲. تعدی و تجاوز و نقض حقوق افراد دارای ضمانت اجرا برای متجاوز خواهد بود.

۳. افراد حق اقدام برای دفع و رفع تجاوز و نقض حقوق خود و نیز احقاق آن خواهند داشت، اما نه راسا و خودسرانه.

به عبارت دیگر همان اندازه که افراد نباید در مقابل پارکینگ و مسیر عبور و مرور دیگران توقف نمایند، در مقابل فردی که راه رفت و آمد وی مسدود می گردد نیز نمی تواند خود راسا اقدام به رفع مانع نماید ؛چه اینکه اقدام برای رفع مانع از وظایف نیروی انتظامی می باشد.

حاصل آنکه افراد نمی توانند دیگران را تهدید به پنچر نمودن و مواردی از این قبیل نمایند در غیر اینصورت این عمل می تواند مصداقی از تهدید باشد.

از طرفی اگر در صورت پارک ماشین مقابل پارکینگ بدون تماس با پلیس اقدام به پنچر نمودن... خودرو نماییم، این مورد خود می تواند از مصادیق مجرمانه دیگری همچون تخریب باشد.

 

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support

 

 

آیا می‌توان انباری را به غیر از ساکنان آپارتمان فروخت؟

#انباری

 

 

مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.

طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، انباری یا پارکینگ جزو قسمت‌های مشترک آپارتمان نیست و از قسمت‌های اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود.

باید یادآور شد به دلیل آن که پارکینگ یا انباری، از لوازم و ملحقات آپارتمان است، نمی‌تواند مالک مستقل داشته باشد بنابراین فروش انباری یا پارکینگ با روح قانون تملک آپارتمان‌ها که از قواعد آمره است، سازگاری ندارد.

همچنین در صورتی که به طور مثال، خریدار آپارتمان راضی شده باشد که آپارتمان را بدون پارکینگ یا انباری معامله کند، باز هم مالک نمی‌تواند آن‌ها را به غیر از مالکان آن مجموعه بفروشد.

در صورت فروش به غیر نیز، چنانچه مبایعه‌نامه عادی باشد، این عمل دارای اثر قانونی نیست و اگرمبایعه ‌نامه رسمی باشد، مالک یا مالکان سایر طبقات به‌عنوان ذی‌نفع می‌توانند بطلان این معامله را از دادگاه خواستار شوند.

دیگران بدون داشتن مالکیت بر آپارتمان یا حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی یک مجتمع مسکونی، نمی‌توانند به پارک خودرو در پارکینگ یا تصرف انباری اقدام کرده یا استفاده‌های دیگری از آن داشته باشند همچنین حق استفاده از قسمت‌های اشتراکی تنها برای مالکان یا متصرفان آپارتمان‌ها شناخته شده است.

با توجه به این موارد، باید گفت که این کار امکان عملی ندارد و مستلزم ایجاد مزاحمت برای مالکان و متصرفان سایر طبقات و تجاوز به حقوق آن‌ها محسوب می‌شود.

با توجه به آنچه بیان شد، مالک آپارتمان نمی‌تواند آپارتمان خود را به شخصی بفروشد و در عین حال پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً در سند تفکیکی دارای پلاک جداگانه‌ای نیست، به دیگری انتقال دهد.

 

 

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support

 

 

 

 

آپارتمان نشینان در روسیه

آپارتمان نشینان در مسکو (مسکوویچ ها)، بیشتر از آنکه به بزرگی و کوچکی خانه های شان بیندیشند، در پی آن هستند تا از زندگی لذت ببرند. به ندرت دیده می شود که در ویترین شبکه های مجازی مثل فیس بوک، اینستاگرام و وکانتکت، ژست های روشنفکری بردارند و کتاب خواندن شان را به نمایش بگذارند؛ چرا که کتاب با زندگی عموم آنها گره خورده و جایگاه قابل ملاحظه ای در زندگی روزانه آنها دارد و دومین کشور از لحاظ سرانه مطالعه کتاب در جهان هستند.

 

زندگی آپارتمان نشینی مسکوویچ ها دارای نکات جالب دیگری نیز هست، مثل اینکه نظافت راه پله این ساختمان ها با شهرداری هر منطقه است. جالب است بدانید که آب گرم مسکو سراسری است و در بعضی قسمت های شهر این لوله های قطور آب گرم از روی زمین عبور می کند تا محل مناسبی باشد برای کارتن خواب ها که بتوانند از سرمای طاقت فرسای زمستان مسکو جان سالم به در برند. مسکونشین ها عموما در پی آن هستند تا برای خود در حومه شهر ویلایی فراهم کنند که در زبان روسیه به آن «داچا» می گویند تا آخر هفته خود را در آرامش آنجا سپری کنند.

 

بسیاری از روس ها برای تعطیلات ژانویه و همچنین برای تعطیلات تابستانی خود حتما به سفر می روند و حتی اگر هزینه آن را نداشته باشند، وام می گیرند و این مهم زندگی شان را انجام می دهند؛ چرا که معتقدند هدف از زندگی سلامتی است، پس سفر می کنند تا سلامت باشند و بتوانند کار کنند و کسب درآمد داشته باشند.

 

 

 

·        www.pelak21.com

·        [e-mail]

·        تلفن : [phone]

·        تلگرام : @pelak21support